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訂正（2026-10-26） 2026-W43 の住宅の取引量の前年比は、月末の集計の偏りで実際とずれていました。10月が25日までの途中なのに、前年の10月を丸1ヶ月で比べていたためです。前年の10月も同じ日で切ると、ドバイは -46% → 約 -41%（オフプラン -50% → -45%、完成済み -34% → -27%）、アブダビは -1% → 約 +8%（オフプラン +4% → +13%、完成済み -18% → -11%）です。価格の前年比は影響を受けません。2026-10-27 の分析から計算を直しました。

UAE不動産 週次モニター 2026-W43（基準日 2026-10-26）

今週のポイント

  • ドバイ: 価格は前年比 -0.7%（3ヶ月比 -0.0%）、住宅の取引量は前年比 -46%（オフプラン -50% / 完成済み -34%）、調整・投げ売り局面のエリアが取引の 13%。
  • アブダビ: 価格は前年比 +7.7%（3ヶ月比 +1.4%）、住宅の取引量は前年比 -1%（オフプラン +4% / 完成済み -18%）、調整・投げ売り局面のエリアが取引の 0%。
  • オフプランの㎡単価は、同じエリア・同じ間取りの完成済みより ドバイ +36%、アブダビ +30%（直近12ヶ月）。
  • マクロ環境は「引き締め」（圧力スコア 47.2/100）、EIBOR 3M は 4.45%。

今週の注目エリア

  • Living Legends（ドバイ）: 価格指数（構成補正）が前年比 +14.9% と、取引の多いエリアで最も上昇（直近3ヶ月の売買 186 件）。
  • Dubai Healthcare City Phase 2（ドバイ）: 価格指数（構成補正）が前年比 -8.6% と、取引の多いエリアで最も下落（直近3ヶ月の売買 105 件）。
  • International City (Phase 1)（ドバイ）: 〜50㎡のマンションの表面利回りが 8.6%（家賃の中央値 30,000 AED、価格の中央値 350,000 AED）と、取引の多いドバイのエリアで最も高い。
  • Al Maryah Island（アブダビ）: 同じ間取りのオフプランと完成済みの単価差が -24.3% と、取引の多いエリアで最も小さい（新築が既存より安く出ている）。
  • Khalifa City（アブダビ）: スタジオと1BRのマンションの表面利回りが 8.6%・6.5%（ADREC 公表の平均家賃と平均価格、2026-09 時点）と、取引の多いアブダビのエリアで最も高い。

1. マクロ環境

  • マクロ・レジーム: TIGHTENING（圧力スコア 47.2/100）
  • Fed Funds (effective): 3.9%（3ヶ月 +0.25 / 12ヶ月 -0.23）
  • US 10Y Treasury: 5.0%（3ヶ月 +0.29 / 12ヶ月 +0.99）
  • US 2Y Treasury: 4.7%（3ヶ月 +0.32 / 12ヶ月 +1.21）
  • US CPI (index): 336.3（3ヶ月 +3.73 / 12ヶ月 +12.05）
  • US 30Y mortgage: 7.3%（3ヶ月 +0.77 / 12ヶ月 +1.05）
  • USD broad index: 121.4（3ヶ月 +1.07 / 12ヶ月 –）
  • Brent crude: 115.2（3ヶ月 +28.23 / 12ヶ月 –）
  • EIBOR 3M: 4.4%（3ヶ月 +0.64 / 12ヶ月 +0.63）
  • 米CPI 前年比: 3.7%

2. 市場全体

  • 分析対象エリア: 127（直近3ヶ月の成約10件以上）
  • 取引量加重ストレス指数: 32.9 / 100（エリア間ばらつき σ=8.8）
  • レジーム構成（取引量加重）: 過熱 1% / 減速 18% / 調整 9% / 投げ売り 1% / 回復 10% / 安定 61%
  • 取引量 前年比（ドバイ・アブダビ合計）: -40.0%。価格は首長国別（下記、構成補正指数優先）
  • オフプラン比率: 73%
  • ディストレス（2026-08〜2026-10、件数 ÷ 住宅売買件数）:
  • ドバイ: 相場比割安（共通基準） 0.9%（269/28,700件） ／ 原価割れ型 1.0%（298件。判定範囲: 分譲初期価格割れのオフプラン転売のみ（DLDは分譲/転売の区別・裁判所売却の記録なし。2026年以降に売り出されたプロジェクトのみ判定））
  • アブダビ: 相場比割安（共通基準） 0.3%（20/7,323件） ／ 原価割れ型 0.4%（32件。判定範囲: 分譲初期価格割れ・分譲価格より20%以上安い転売・裁判所命令売却（ADRECは分譲/転売を区別））
  • 首長国の比較は共通基準で行う。原価割れ型は判定できる範囲がデータ元で異なるため、直接比較しない。
  • ドバイ: 103エリア、平均ストレス 35.0、価格（首長国全体の構成補正指数）3M -0.0% / 前年比 -0.7%、取引量 前年比 -45.6%（オフプラン -50% / 完成済み -34%）、構成 安定 58% / 減速 22% / 調整 12% / 回復 7% / 投げ売り 1% / 過熱 1%
  • アブダビ: 24エリア、平均ストレス 24.8、価格（首長国全体の構成補正指数）3M 1.4% / 前年比 7.7%、取引量 前年比 -1.0%（オフプラン +4% / 完成済み -18%）、構成 安定 72% / 回復 25% / 減速 1% / 過熱 1% / 調整 0%

3. ストレス上位エリア

価格変化は構成補正指数（同一プロジェクト・同一間取り内の価格変化）。指数のカバレッジが不足するエリアは中央値（*）。

エリア首長国層レジームストレス中央値 AED/㎡3MYoY取引量YoYオフプランディストレス
Falcon City Of Wondersドバイemerging投げ売り56.816,574-7.3%-8.7%-69.7%100%1.6%
Al Jaddafドバイmid減速56.119,6872.9%-13.1%-88.1%82%11.1%
Nad Al Shiba Firstドバイemerging投げ売り55.423,168-5.3%-8.3%-61.6%78%3.2%
Dubai Science Parkドバイaffordable調整54.420,122-4.0%-3.6%-92.1%86%2.2%
Al Waslドバイprime減速53.533,7570.7%-3.0%-73.3%82%7.7%
Dubailand (Wadi Al Safa 3)ドバイaffordable調整52.917,548-6.2%-6.8%-20.4%88%0.0%
Jaddaf Waterfrontドバイemerging減速52.920,824-0.2%-1.0%-82.8%66%12.5%
Mbr District 7ドバイemerging調整52.816,850-17.2%-32.9%-45.7%0%5.3%
Dubai Healthcare City Phase 2ドバイemerging投げ売り51.818,272-3.8%-8.6%-51.8%20%5.7%
Dubailand (Wadi Al Safa 2 / Dubailand Oasis)ドバイemerging減速51.614,0937.6%*11.0%*-75.8%100%12.5%

4. モメンタム上位エリア（3ヶ月価格変化・構成補正、直近3ヶ月の売買30件以上）

  • Al Samhah（アブダビ）: 3M 16.0% / YoY 24.1%（中央値 3M 16.0%）/ 取引 39件 / 過熱
  • Mirdif（ドバイ）: 3M 14.1% / YoY 0.9%（中央値 3M 12.9%）/ 取引 35件 / 減速
  • Saih Shuaib 1（ドバイ）: 3M 9.8% / YoY –（中央値 3M 10.9%）/ 取引 57件 / 安定
  • Al Reef（アブダビ）: 3M 8.5% / YoY 13.9%（中央値 3M 5.8%）/ 取引 85件 / 安定
  • Al Maryah Island（アブダビ）: 3M 7.7% / YoY 11.2%（中央値 3M 55.7%）/ 取引 145件 / 回復
  • International City (Phase 2 & 3)（ドバイ）: 3M 7.6% / YoY 7.0%（中央値 3M 8.8%）/ 取引 291件 / 安定
  • Mbr District 1（ドバイ）: 3M 5.1% / YoY -4.8%（中央値 3M -0.1%）/ 取引 41件 / 回復
  • Dubai Silicon Oasis（ドバイ）: 3M 4.6% / YoY 6.8%（中央値 3M -5.4%）/ 取引 147件 / 安定

5. シグナル（エリア・マクロ）

  • 🟡 Al Jaddaf（ドバイ）: 局面が「回復」→「減速」

関連ページ

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_データ出典: Dubai Land Department（DLD Open Data。2025年以前のドバイ売買は Dubai Real Estate Data（dubairealestatedata.com）による DLD オープンデータの再配布版、CC BY 4.0）、Abu Dhabi Real Estate Centre、FRED・NY連銀・米財務省ほか。_

_ストレス指数は価格モメンタム・取引量・オフプラン依存・ディストレス比率・住宅ローン・掲載価格ギャップ・供給圧力・マクロ圧力の加重和（0-100）。サンプルが薄いエリアは50に向けて縮小。手法は docs/02_methodology.md 参照。_

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出典: Dubai Land Department（DLD Open Data。2025年以前のドバイ売買は Dubai Real Estate Data による DLD オープンデータの再配布版、CC BY 4.0）、Abu Dhabi Real Estate Centre、FRED・NY連銀・米財務省ほか。投資判断の参考情報であり、助言ではありません。分析の方法