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ドバイ・アブダビで不動産を買うときの手順と費用
外国人が UAE の住宅を買うときに知っておきたい制度を、確実な点に絞ってまとめました。費用や規則は改定されることがあるため、契約前には必ず公式の情報源や専門家（不動産弁護士・銀行・税理士）で最新の内容を確認してください。
内容の確認日: 2026-10-11
1. 外国人が買える場所 · 2. 完成済み物件（中古・Ready）を買う流れ（ドバイ） · 3. 購入時の諸費用（ドバイ・アブダビ） · 4. 住宅ローン（借入比率の上限など） · 5. オフプラン（完成前物件）の仕組みと注意点 · 6. 貸す・借りるときのルール（ドバイ） · 7. 税金（UAE と日本） · 8. 不動産投資によるビザ（ゴールデンビザ） · 9. 買う前のチェックリスト
1. 外国人が買える場所
- ドバイ: 外国人は政府が指定したフリーホールド（完全所有権）エリアで購入できます。Dubai Marina、Downtown、JVC、Business Bay など、主な住宅エリアの多くが該当します。
- アブダビ: 2019年の法改正（Law No. 13 of 2019）で、指定された投資区域（Investment Zones）では外国人もフリーホールドで購入できるようになりました。Al Reem Island、Yas Island、Saadiyat Island などが該当します。区域外は UAE・GCC 国籍者に限られます。
- 取引の登録先は、ドバイが Dubai Land Department（DLD）、アブダビが Abu Dhabi Real Estate Centre（ADREC、手続きは DARI）です。
2. 完成済み物件（中古・Ready）を買う流れ（ドバイ）
- 物件を決めて売主と価格を合意し、売買の覚書（MOU。RERA の標準書式「Form F」がよく使われます）に署名します。通常、この時点で手付金（多くは価格の10%前後）を預けます。
- 売主側で、開発会社から名義変更の承諾書（NOC）を取得します。管理費の未払いがないことの確認を兼ねます。
- ローンを使う場合は、銀行の評価と融資承認を受けます。売主にローン残債があれば、その完済手続きも並行して進みます。
- DLD の登録窓口（Trustee Office）で、代金の支払いと名義変更を同時に行い、新しい権利証（Title Deed）が発行されます。
- 期間は、現金購入なら数週間、ローン利用ならそれより長くかかるのが一般的です。
3. 購入時の諸費用（ドバイ・アブダビ）
| 費用 | ドバイ | アブダビ |
|---|---|---|
| 登録料（不動産取得の登録手数料） | 価格の 4%（法律上は売主と買主の折半の扱いもあるが、実務では買主負担が一般的） | 価格の 2%（負担割合は契約で決める。買主負担が多い） |
| 登録関連の定額手数料 | 権利証の発行・登録窓口（Trustee Office）の手数料などで、合計おおむね AED 4,000〜6,000 程度（物件の種類と価格で異なる。最新は DLD で確認） | DARI の手数料（ADREC で確認） |
| 仲介手数料 | 慣行で価格の 2% ＋ VAT 5% | 慣行で価格の 2% 前後 ＋ VAT |
| ローン関連 | 抵当権の登録料 借入額の 0.25% ＋ AED 290、銀行の事務手数料（多くは借入額の最大 1% 程度）、物件評価料 | 抵当権の登録料・銀行手数料（ADREC・銀行で確認） |
| オフプラン（完成前） | Oqood（仮登録）として価格の 4% を契約時に支払う | 登録料 2%（契約時） |
目安として、ドバイの完成済み物件を現金で買う場合は価格の 7% 前後、ローンを使う場合はさらに 1〜2% 程度を諸費用として見込んでおくと安全です（物件価格と条件で変わります）。投資シミュレーターではこれらの費用を入れて自己資金と利回りを計算できます。
4. 住宅ローン（借入比率の上限など）
- UAE 中央銀行の規則（2019年の改正後）では、居住者の外国人が初めて買う住宅の借入比率は、価格 AED 500万以下で最大 80%、それを超えると最大 70% です。2戸目以降・投資用は最大 60%、オフプラン（完成前）は最大 50% です。
- 返済期間は最長 25年で、外国人は完済時の年齢がおおむね 65歳までとされています。
- これは上限で、実際の条件は銀行ごとに異なります。UAE に住んでいない人（非居住者）への融資は、借入比率が 50〜60% 程度に抑えられるのが一般的で、扱わない銀行もあります。
- 金利は 3ヶ月 EIBOR（UAE の銀行間金利）に銀行の上乗せ金利を足す変動型が多く、数年間の固定期間の後に変動になる商品もあります。EIBOR は米ドルの金利に連動して動きます（UAE ディルハムは米ドルに固定）。
5. オフプラン（完成前物件）の仕組みと注意点
- 購入者が払う代金は、開発会社の口座ではなく、プロジェクトごとのエスクロー口座（第三者管理口座）に入ります（ドバイ Law No. 8 of 2007）。開発会社がオフプラン販売をするには、DLD でエスクロー口座を開設する必要があります。
- 支払いは「契約時 10〜20%、工事の進捗に応じて分割、引渡し時に残金」といった支払いプランが一般的で、引渡し後に分割払いが続くプラン（ポストハンドオーバー）もあります。
- 完成予定日は遅れることが珍しくありません。当サイトで集計したところ、ドバイの登録簿で予定日を過ぎても未完成のプロジェクトが 4万戸以上ありました（プロジェクトの各ページで工事の進捗を確認できます）。
- 完成前の転売（アサインメント）には、開発会社が一定割合の支払い済みを条件にしていることが多く、手数料もかかります。契約書で確認してください。
- オフプランの価格は支払いプランの条件を含んでいるため、完成済み物件の価格と単純には比べられません。
6. 貸す・借りるときのルール（ドバイ）
- 賃貸契約は Ejari（DLD の賃貸契約登録システム）に登録します。当サイトの家賃データはこの登録契約を集計したものです。
- 更新時の家賃の値上げは、RERA の家賃指数をもとに上限が決まります（Decree No. 43 of 2013）。現在の家賃が指数の平均より 10% 以内の差なら値上げ不可、11〜20% 安いなら最大 5%、21〜30% なら 10%、31〜40% なら 15%、40% 超なら 20% です。
- 値上げや条件変更は、契約満了の 90日前までに書面で通知する必要があります。
- 管理費（サービスチャージ）は建物ごとに RERA が承認した単価があり、DLD の公開情報で確認できます。所有者の負担で、利回りに大きく影響します。
- 短期賃貸（ホリデーホーム）として貸すには、ドバイ経済観光局（DET、旧 DTCM）の許可が別途必要です。
7. 税金（UAE と日本）
- UAE には、個人の所得税・住民税、毎年の固定資産税、個人の譲渡益への課税がありません。
- 法人税（2023年導入）は、事業免許が不要な範囲で個人が保有不動産を貸して得る家賃収入には原則かかりません（Cabinet Decision No. 49 of 2023）。法人で保有する場合や、事業として行う場合は別の扱いになります。
- VAT: 居住用不動産の売買・賃貸は原則として非課税で、新築の初回の引渡しは税率 0% の扱いです。仲介手数料などのサービスには 5% の VAT がかかります。
- 日本の居住者は、UAE の家賃収入や売却益を日本で申告する必要があります（全世界の所得に課税）。また 2021年分以降、海外の中古建物の減価償却で生じた赤字は、ほかの所得と相殺できない扱いになっています（国外中古建物の損益通算の特例）。具体的な扱いは税理士に確認してください。
8. 不動産投資によるビザ（ゴールデンビザ）
- 不動産の評価額が AED 200万以上であれば、10年のゴールデンビザを申請できる制度があります。完成済み・オフプラン、ローン利用の物件も条件付きで対象です（ローン利用の場合は銀行の承諾書などが必要）。
- ローン利用・オフプランの場合に「評価額」で判定するのか「支払い済みの額」で判定するのかは、2026年の制度変更をめぐって情報が食い違っています。申請前に DLD または ICP（連邦の入国管理当局）で最新の条件を確認してください。
- 2年の不動産投資家ビザは、2026年4月の変更で、完成済み物件を単独で所有していれば価格の下限がなくなりました（以前は AED 75万以上。オフプランは対象外、共有の場合は条件あり）。
9. 買う前のチェックリスト
出典・確認先
- Dubai Land Department（DLD）
- Law No. 8 of 2007 (escrow accounts, Dubai Legislation Portal)
- Central Bank of the UAE
- Khaleej Times: CBUAE mortgage caps (Resolution 96/2019)
- Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs & Port Security (ICP)
- UAE Ministry of Finance (Cabinet Decision No. 49 of 2023)
- PwC: Cabinet Decision No. 49 of 2023
- Abu Dhabi Real Estate Centre（ADREC）
- Gulf News: Abu Dhabi freehold law (2019)
- haus & haus: Dubai rent increase rules 2026
- Khaleej Times: Dubai removes the minimum value for the 2-year property investor visa (2026)
- 国税庁（日本）
- 山田&パートナーズ: 国外中古建物の損益通算の特例
この記事は一般的な情報で、法律・税務・投資の助言ではありません。制度は改定されることがあります。
出典: Dubai Land Department（DLD Open Data。2025年以前のドバイ売買は Dubai Real Estate Data による DLD オープンデータの再配布版、CC BY 4.0）、Abu Dhabi Real Estate Centre、FRED・NY連銀・米財務省ほか。投資判断の参考情報であり、助言ではありません。