UAE Property Analyzer

アブダビの登記を見ていて、同じ価格が2回出てくることに気づいた。数年前のデベロッパーの分譲と、最近の「転売」が、1ディルハム単位まで同じ価格で登記されている。これは、オフプランの買い手がいくらで買い、今いくらの価値になったかを知る手がかりになる。

「転売」の3割は、約2.5年前の契約価格

直近12ヶ月（2025年10月20日〜2026年10月16日の登記）のアブダビの転売（secondary、裁判所命令による売却を除く）7,030件のうち、2,188件（31%）は価格に端数があった。その価格を、同じプロジェクトの過去の分譲（primary）と照らし合わせた。

端数のある「転売」の7割近くは、同じプロジェクトの分譲と価格がぴったり同じだった。一致した分譲は、中央値で約2.5年前のもの。引渡しや名義の変更のときに、オフプランの契約価格がそのまま「転売」として登記し直されている。Radiant Square で見つけたことは、アブダビ全体で起きていた。

契約価格と今の相場を比べる

一致した組み合わせを「元の契約」とみなし、今の転売の相場と比べた。今の相場は、同じプロジェクト・同じ間取りの、端数のない転売の㎡単価の中央値（直近12ヶ月、5件以上）。比べられたのは961件で、契約の時期は中央値で2023年10月だった。

市場を上回ったのは54%で、ほぼ半々。上昇の幅は大きく、真ん中の半分は +17%〜+44% に散らばっている。

差を生むのはプロジェクト

比べられた件数が20件以上のプロジェクトを並べた。

Radiant Square や Saadiyat Grove は市場を大きく上回り、Al Shamkha の2つや Gardenia Bay は市場の半分程度だった。間取りでは、スタジオ（+38%、市場 +26%）や 2BR（+34%、市場 +25%）が強く、4BR（+16%、市場 +29%）は弱かった。ただし、これは違うプロジェクトどうしの比較でもある。同じプロジェクトの中で間取りを比べられるのは数件しかなく、間取りそのものの差かどうかは分からない（ドバイで確かめた結果では、同じプロジェクトの中では差がほぼなかった）。

この数字の限界

• 住戸番号が公開されていないので、同じ部屋の売り直しを追ったわけではない。「同じ価格の契約」と「同じプロジェクト・同じ間取りの今の相場」の比較だ。
• 価格の一致が偶然のこともある。端数のない転売でも13%は過去の分譲と一致する。
• ㎡単価の比較で、登録料2%や仲介料は引いていない。手数料を引くと、平均では市場をわずかに下回る。

私の読み方

ドバイのオフプランを追ったときは、値上がりの中央値 +13% に対して、同じ期間の市場は +19% だった。アブダビも、平均すると市場の上昇に乗っただけだった。オフプランで市場より儲けるかどうかは、プロジェクトと間取りの選び方で決まる。オフプランの「値上がり実績」を見るときは、同じ期間に市場全体がどれだけ上がったかと必ず並べて読む。