UAE Property Analyzer

分析の方法

このサイトの数字は、すべて政府の登記データ（成約価格）から作っています。不動産サイトの売り出し価格は使っていません。このページでは、コラムやエリア・プロジェクトのページに出てくる指標が何を測っていて、どこに限界があるかをまとめます。

更新日: 2026-10-19

1. データの出どころ · 2. 価格の測り方（中央値と構成補正の価格指数） · 3. 分譲（デベロッパー販売）と転売の分け方 · 3-1. この目安を使っているところ · 4. ストレス指数（0〜100） · 5. 市況の局面 · 6. 割安売却（ディストレス）の判定 · 6-1. 割安売却から除いているもの · 7. 利回り・オフプランの上乗せ・取引量 · 8. 限界と注意

1. データの出どころ

• ドバイの売買: Dubai Land Department（DLD）のオープンデータ。2025年以前は Dubai Real Estate Data による再配布版（CC BY 4.0）、2026年以降は DLD から毎日取得しています。
• ドバイの家賃: Ejari（DLD の賃貸契約登録）の契約単位のデータ。
• ドバイの供給: DLD のプロジェクト登録簿（完成予定日・工事の進捗・戸数）。
• アブダビの売買: Abu Dhabi Real Estate Centre（ADREC）の公開ダッシュボードの取引単位のデータ（2019年から）。分譲（primary）と転売（secondary）、裁判所命令による売却が区別されています。
• アブダビの家賃: ADREC が公表する平均家賃（契約単位のデータは公開されていません）。
• 金利などのマクロ指標: EIBOR（UAE の銀行間金利）、米国の金利・物価、原油価格など（FRED、NY 連銀、米財務省ほか）。
• 対象は住宅（マンション・ヴィラ）の売買だけです。土地・建物一括・商業用は除きます。分析は毎日 UTC 4時（UAE 時間 8時）に更新します。個々の取引は公開せず、集計値だけを出しています。

2. 価格の測り方（中央値と構成補正の価格指数）

エリアの「単価の中央値」は、何が売れたかで大きく動きます。高い新築が多く売れた月は、既存の住戸が値上がりしていなくても中央値が上がります。たとえばアブダビ全体の中央値は 2026年3月に前年比 +32% でしたが、同じ物件どうしで比べると +11〜14% でした。

そのため、値動きは構成補正の価格指数で見ています。取引を「同じプロジェクト・同じ種類（マンション／ヴィラ）・同じ寝室数・同じ販売区分」のグループに分け、グループの価格水準の違いを取り除いたうえで、月ごとの変化だけを取り出します。新しいプロジェクトの販売開始や、売れる物件の構成の変化では動かず、同じ種類の住戸の価格が変わったときだけ動きます。

3ヶ月比は直近3ヶ月と前の3ヶ月、前年比は直近3ヶ月と前年の同じ3ヶ月の比較です。指数に使える取引が半分に満たないエリアでは、中央値で代用し、その旨を表示します。

3. 分譲（デベロッパー販売）と転売の分け方

デベロッパーの分譲価格には、分割払いプランや販促の条件が含まれます。完成直後には、その分譲契約の価格が引渡しとともに登記されることがあり、相場とは違う水準の価格がまとまって出てきます。転売の相場を見るときは、これを分けて考える必要があります。

アブダビの登記には分譲と転売の区別があります。ドバイのオフプラン（完成前）の登記にはこの区別がなく、デベロッパーの販売と投資家の転売が混ざっています。

そこで、価格が AED 5,000 の倍数かどうかを目安として使っています。人どうしの売買では「AED 1,250,000」のような切りのよい価格で合意することが多く、デベロッパーの価格表は面積×単価で端数が出るためです。

3-1. この目安を使っているところ

• プロジェクトページの「転売の相場（直近6ヶ月）」とグラフの転売の線: 切りのよい価格の取引だけで計算します。
• アブダビのプロジェクトの前年比: 転売どうし（なければ分譲どうし）の切りのよい価格で比べます。比較する2つの期間で分譲の割合が大きく違うときは、数字を出しません（引渡しの時期に値上がりや値下がりに見えるのを防ぐため）。
• アブダビの価格指数: 端数のある転売の価格は、分譲契約の登記の可能性があるため使いません。分譲と転売は別のグループとして扱います。
• 割安売却（ディストレス）の判定: 相場より安いかどうかは、市場での転売とみられる取引（アブダビは転売で切りのよい価格、ドバイは切りのよい価格）だけで判定します。
• これは目安で、切りのよい価格の分譲や、端数のある転売もあります。個々の取引の区分を確定するものではありません。

4. ストレス指数（0〜100）

エリアの市場にどれだけ圧力がかかっているかを 0〜100 で表します。50 が平常で、高いほど値下がりや売り急ぎが起きやすい状態です。次の要素をそれぞれ 0〜1 に換算し、重みを付けて合計します。データがない要素の重みは、ほかの要素に配分します。

• 直近3ヶ月の売買が少ないエリアは、偶然の影響を受けやすいため、スコアを 50 に近づけて表示します（150件で補正なし）。

5. 市況の局面

ストレス指数と価格・取引量の動きから、エリアを6つの局面に分けます。週ごとに判定が行き来しないよう、いったん入った局面からは少し緩い基準で判定します。

• 「投げ売り」は底値圏の候補という意味で、底を保証するものではありません。ドバイの過去の登記で試すと、2011年と2020年の底で同じ判定が出ましたが、長い下落では底の1〜2年前から出ることもありました。
• 判定の基準は、アブダビ 2020〜2026年とドバイ 2008〜2019年の過去データで調整しています。

6. 割安売却（ディストレス）の判定

直近3ヶ月の住宅の売買のうち、次のどれかに当てはまるものを「割安売却」として数えます。

• 相場より大きく安い: 同じプロジェクト（足りなければ同じエリア）・同じ種類・同じ寝室数の過去6ヶ月の単価の中央値より 15% 以上安く、ばらつきの範囲も下回る取引。市場全体の値動きの分は補正します。
• 分譲価格割れの転売: オフプランの住戸が、同じプロジェクト・同じ寝室数の販売開始当初の価格より 10% 以上安く転売されたもの。登録料 4% と仲介料を考えると、最初の買い手は損をしています。
• 新築価格割れの転売（アブダビ）: 転売が、同じプロジェクトの最近の分譲価格より 20% 以上安いもの（相場比でも安い場合は 10% 以上）。
• 裁判所命令による売却（アブダビ）: 登記で裁判所命令と記録されたもの。
• 12ヶ月以内の損切り: ほかの理由で判定された取引のうち、同じ棟・同じ間取り・同じ面積の住戸が 12ヶ月以内に前回より安く売り直されたもの（住戸を特定する番号が公開されていないため、補足の扱いです）。

6-1. 割安売却から除いているもの

• 比較対象より 60% を超えて安い取引: 持分の一部の移転や関係者間の取引など、市場価格ではないとみなします。
• 一括売却: 同じプロジェクトの 3戸以上が、同じ日に同じ㎡単価で、2種類以上の広さにまたがって登記されたもの（ファンドや再販業者への一括販売とみなします）。
• デベロッパーの値下げ: ドバイで、あるプロジェクト・間取りのその月の販売の過半が当初価格より 10% 以上安いときは、デベロッパーが新しい販売分を値下げしたとみなし、分譲価格割れの判定を止めます。
• もともと安いプロジェクト: エリアの相場と比べたときに安くても、そのプロジェクト自体の価格水準どおりの取引は数えません。

7. 利回り・オフプランの上乗せ・取引量

• 表面利回り: ㎡あたりの年間家賃 ÷ ㎡あたりの売買価格（同じエリア）。ランキングの広さ別の利回りは、同じ広さの帯どうしで計算します。管理費・空室・諸費用は引いていません。アブダビは ADREC の平均家賃と平均価格から計算します。
• オフプランの上乗せ: 同じエリア・同じ寝室数で、オフプランの単価が完成済みの単価より何%高いか（直近12ヶ月）。新しい建物や支払いプランの条件も含むので、「同じ部屋の完成前と完成後の差」ではありません。
• 取引量: 登記された売買の件数。登記は月末にかけて遅れて入るため、月の 25日より前は前の月までを「直近の月」として扱います。

8. 限界と注意

• 登記価格は成約価格で、売り出し価格（不動産サイトの掲載価格）とは違います。人気の物件では売り出し価格のほうが高いことがよくあります。
• 住戸を特定する番号は公開されていないため、同じ住戸の売り直しを確実に追うことはできません。
• 階数・眺望・内装の違いはデータにないため、同じプロジェクト・同じ間取りでも価格の差として残ります。
• データ元の名称（地区名・プロジェクト名）の表記ゆれは変換表で統一していますが、漏れがあることがあります。
• このサイトの数字は情報の提供が目的で、投資の助言ではありません。

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