UAE Property Analyzer

アブダビの登記では、引渡しのときに数年前の契約価格が「転売」として登記し直され、転売の相場を押し下げていた（Radiant Square の話とアブダビ全体の話）。ドバイでも同じことが起きていないか、完成済み物件の登記を1年分（2025年10月20日〜2026年10月19日の登記、32,577件）調べた。答えは「起きていないが、別の種類の登記が15%ある」だった。

完成済みの売買の15%は「Delayed Sell」

DLD の登記には手続きの種類が付いている。完成済み物件の売買は「Sale」が 27,393件（84%）、「Delayed Sell」が 4,972件（15%）で、ほぼこの2つだ。

Delayed Sell は、DLD の登記窓口（登記トラスティー）の説明では「分割払いの売買」だ。買い手が代金を分割で払い、払い終わってから所有権が移る。それまでは仮登記簿（Interim Register、Law No. 13 of 2008）に載る。DLD の公式ページに定義は見つからなかったので、この説明はトラスティーのものだと断っておく。

割合は月ごとに 12〜18% で、この1年ほぼ一定だった。

価格は現金の転売と同じ

分割払いなら高いのか、それとも安いのか。同じプロジェクト・同じ間取りで、Delayed Sell の単価の中央値と、端数のない価格の通常の売買（市場での転売）の単価の中央値を比べた。両方に5件以上ある組み合わせは 148 あった。

差はない。分割払いだからといって、高くも安くもない。登記の価格の中央値は Delayed Sell が 151万ディルハム、Sale が 134万ディルハムで、少し高めの物件に多いだけだ。

中身は、引渡し後も続く支払いプラン

端数のある価格の割合は、Delayed Sell が 36%、Sale が 18%。同じプロジェクトの過去のオフプラン販売と価格が完全に一致するものは、Delayed Sell が 21%、Sale が 7% だった。Delayed Sell の一部は、オフプランで買った契約が完成時に登記されたものだ。引渡し後も分割払いが続く「ポストハンドオーバー」の支払いプランがこれにあたる。

エリアごとに見るとはっきりする。完成済みの売買が 300 件以上あるエリアで、Delayed Sell の割合が高い順に並べた。

最近引渡しが多かったエリアで高く、古くからの中古市場では 0 に近い。

アブダビと違うところ

アブダビでは、同じ契約価格が引渡し時に「転売」として再登記され、端数のある価格は端数のない転売より 18% 安く、転売の中央値を引き下げていた。ドバイでは、分割払いの登記は別の種類（Delayed Sell）として記録され、その価格は今の相場と同じ水準だった。だからドバイの完成済み物件の中央値は、そのまま使える。このサイトでも Delayed Sell は完成済みの売買として数えている（分析の方法）。

この数字の限界

• 住戸番号が公開されていないので、同じ住戸の契約と登記を結びつけたわけではない。
• Delayed Sell の意味は登記トラスティーの説明によるもので、DLD の公式な定義ではない。
• 登記の日付は、契約の日ではなく登記の日だ。

私の読み方

ドバイで完成済みの物件を買うとき、登記の中央値は現金でも分割払いでも同じ水準だ。「現金なら安く買える」という前提は、登記データには出てこない。Dubai Studio City のように 6割が分割払いの登記のエリアでは、比較対象の多くがデベロッパーの支払いプラン付きの取引だと知ったうえで、価格チェックの数字を読むといい。