UAE不動産週次市況 2026-W42（2026年10/12〜10/18）| UAE Property Analyzer

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UAE不動産週次モニター 2026-W42（基準日 2026-10-19）

今週のポイント

ドバイ: 価格は前年比 -0.2%（3ヶ月比 -1.1%）、住宅の取引量は前年比 -35%（オフプラン -38% / 完成済み -26%）、調整・投げ売り局面のエリアが取引の 19%。
アブダビ: 価格は前年比 +7.8%（3ヶ月比 +0.9%）、住宅の取引量は前年比 -1%（オフプラン +9% / 完成済み -28%）、調整・投げ売り局面のエリアが取引の 7%。
オフプランの㎡単価は、同じエリア・同じ間取りの完成済みよりドバイ +36%、アブダビ +29%（直近12ヶ月）。
マクロ環境は「引き締め」（圧力スコア 51.4/100）、EIBOR 3M は 4.35%。

今週の注目エリア

Living Legends（ドバイ）: 価格指数（構成補正）が前年比 +23.0% と、取引の多いエリアで最も上昇（直近3ヶ月の売買 219 件）。
Dubai Healthcare City Phase 2（ドバイ）: 価格指数（構成補正）が前年比 -8.1% と、取引の多いエリアで最も下落（直近3ヶ月の売買 127 件）。
International City (Phase 1)（ドバイ）: 〜50㎡のマンションの表面利回りが 8.6%（家賃の中央値 30,000 AED、価格の中央値 347,000 AED）と、取引の多いドバイのエリアで最も高い。
Al Maryah Island（アブダビ）: 同じ間取りのオフプランと完成済みの単価差が -12.8% と、取引の多いエリアで最も小さい（新築が既存より安く出ている）。
Al Layyan（アブダビ）: スタジオと1BRのマンションの表面利回りが 7.3%・7.3%（ADREC 公表の平均家賃と平均価格、2026-09 時点）と、取引の多いアブダビのエリアで最も高い。

1. マクロ環境

マクロ・レジーム: TIGHTENING（圧力スコア 51.4/100）
Fed Funds (effective): 3.9%（3ヶ月 +0.25 / 12ヶ月 -0.22）
US 10Y Treasury: 5.1%（3ヶ月 +0.52 / 12ヶ月 +1.10）
US 2Y Treasury: 4.7%（3ヶ月 +0.58 / 12ヶ月 +1.33）
US CPI (index): 336.3（3ヶ月 +3.73 / 12ヶ月 +12.05）
US 30Y mortgage: 7.4%（3ヶ月 +0.91 / 12ヶ月 +1.10）
USD broad index: 121.6（3ヶ月 +0.85 / 12ヶ月 –）
Brent crude: 126.5（3ヶ月 +42.86 / 12ヶ月 –）
EIBOR 3M: 4.4%（3ヶ月 +0.52 / 12ヶ月 +0.49）
米CPI 前年比: 3.7%

2. 市場全体

分析対象エリア: 130（直近3ヶ月の成約10件以上）
取引量加重ストレス指数: 33.6 / 100（エリア間ばらつき σ=9.3）
レジーム構成（取引量加重）: 過熱 1% / 減速 28% / 調整 16% / 投げ売り 1% / 回復 4% / 安定 50%
取引量前年比（ドバイ・アブダビ合計）: -31.5%。価格は首長国別（下記、構成補正指数優先）
オフプラン比率: 74%
ディストレス（2026-08〜2026-10、件数 ÷ 住宅売買件数）:
ドバイ: 相場比割安（共通基準） 1.0%（252/26,386件）／原価割れ型 1.1%（295件。判定範囲: 分譲初期価格割れのオフプラン転売のみ（DLDは分譲/転売の区別・裁判所売却の記録なし。2026年以降に売り出されたプロジェクトのみ判定））
アブダビ: 相場比割安（共通基準） 0.3%（17/5,912件）／原価割れ型 0.5%（29件。判定範囲: 分譲初期価格割れ・分譲価格より20%以上安い転売・裁判所命令売却（ADRECは分譲/転売を区別））
首長国の比較は共通基準で行う。原価割れ型は判定できる範囲がデータ元で異なるため、直接比較しない。
ドバイ: 105エリア、平均ストレス 34.8、価格（首長国全体の構成補正指数）3M -1.1% / 前年比 -0.2%、取引量前年比 -35.4%（オフプラン -38% / 完成済み -26%）、構成安定 49% / 減速 31% / 調整 18% / 投げ売り 1% / 過熱 1% / 回復 0%
アブダビ: 25エリア、平均ストレス 27.3、価格（首長国全体の構成補正指数）3M 0.9% / 前年比 7.8%、取引量前年比 -1.2%（オフプラン +9% / 完成済み -28%）、構成安定 52% / 回復 27% / 減速 12% / 調整 7% / 過熱 2%

3. ストレス上位エリア

価格変化は構成補正指数（同一プロジェクト・同一間取り内の価格変化）。指数のカバレッジが不足するエリアは中央値（*）。

エリア	首長国	層	レジーム	ストレス	中央値 AED/㎡	3M	YoY	取引量YoY	オフプラン	ディストレス
Al Jaddaf	ドバイ	mid	投げ売り	63.1	19,277	-9.4%	-13.8%	-88.1%	100%	9.5%
Dubailand (Wadi Al Safa 3)	ドバイ	affordable	調整	59.4	17,320	-9.0%	-5.1%	-33.3%	88%	0.0%
Jaddaf Waterfront	ドバイ	emerging	投げ売り	57.7	19,426	-5.0%	-2.7%	-79.7%	65%	11.6%
Dubai Science Park	ドバイ	affordable	調整	56.8	18,535	-4.8%	-3.3%	-91.7%	85%	2.8%
Falcon City Of Wonders	ドバイ	emerging	調整	56.0	16,812	-6.8%	-7.2%	-77.6%	100%	0.0%
Dubai Healthcare City Phase 2	ドバイ	emerging	投げ売り	55.4	18,168	-7.9%	-8.1%	-54.0%	28%	3.9%
Mbr District 7	ドバイ	emerging	調整	53.4	17,179	-13.5%	-25.6%	-51.2%	0%	5.0%
Dubai Investments Park	ドバイ	affordable	減速	53.1	15,932	-1.2%	-2.1%	-95.6%	100%	2.7%
Dubailand Residence Complex	ドバイ	affordable	減速	52.7	14,759	-1.3%	0.3%	-45.3%	86%	2.7%
Al Satwa	ドバイ	affordable	減速	52.2	23,762	-1.3%	0.9%	-60.8%	80%	3.2%

4. モメンタム上位エリア（3ヶ月価格変化・構成補正、直近3ヶ月の売買30件以上）

Living Legends（ドバイ）: 3M 9.0% / YoY 23.0%（中央値 3M 22.6%）/ 取引 219件 / 過熱
Dubai Marina（ドバイ）: 3M 8.3% / YoY 10.3%（中央値 3M -6.9%）/ 取引 666件 / 安定
International City (Phase 2 & 3)（ドバイ）: 3M 7.0% / YoY 6.7%（中央値 3M 11.4%）/ 取引 336件 / 安定
Saih Shuaib 1（ドバイ）: 3M 5.8% / YoY –（中央値 3M 2.4%）/ 取引 45件 / 安定
Al Raha Beach（アブダビ）: 3M 4.9% / YoY 13.7%（中央値 3M 15.3%）/ 取引 230件 / 安定
Mira（ドバイ）: 3M 4.0% / YoY 4.6%（中央値 3M 1.1%）/ 取引 51件 / 安定
Fahid Island（アブダビ）: 3M 3.4% / YoY 4.8%（中央値 3M -0.2%）/ 取引 56件 / 減速
Dubai Silicon Oasis（ドバイ）: 3M 3.2% / YoY 5.6%（中央値 3M 2.5%）/ 取引 200件 / 安定

5. シグナル（エリア・マクロ）

新規シグナルなし

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出典: Dubai Land Department（DLD Open Data。2025年以前のドバイ売買は Dubai Real Estate Data による DLD オープンデータの再配布版、CC BY 4.0）、Abu Dhabi Real Estate Centre、FRED・NY連銀・米財務省ほか。投資判断の参考情報であり、助言ではありません。分析の方法

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