UAE Property Analyzer

UAE不動産 週次モニター 2026-W44（基準日 2026-11-02）

データの範囲: ドバイの売買は 11/1、アブダビは 10/30 の登記まで。直近3ヶ月＝2026年8月〜10月（11月は25日から含めます）。

今週のポイント

• ドバイ: 価格は前年比 -0.7%（3ヶ月比 0.0%）、住宅の取引量は前年比 -43%（オフプラン -48% / 完成済み -28%）、調整・投げ売り局面のエリアが取引の 12%。
• アブダビ: 価格は前年比 +7.7%（3ヶ月比 +1.4%）、住宅の取引量は前年比 +12%（オフプラン +19% / 完成済み -10%）、調整・投げ売り局面のエリアが取引の 0%。
• オフプランの㎡単価は、同じエリア・同じ間取りの完成済みより ドバイ +35%、アブダビ +30%（直近12ヶ月）。
• マクロ環境は「中立」（圧力スコア 44.8/100）、EIBOR 3M は 4.30%。

先週（2026-W43）の訂正

2026-W43 の住宅の取引量の前年比は、月末の集計の偏りで実際とずれていました。10月が25日までの途中なのに、前年の10月を丸1ヶ月で比べていたためです。前年の10月も同じ日で切ると、ドバイは -46% → 約 -41%（オフプラン -50% → -45%、完成済み -34% → -27%）、アブダビは -1% → 約 +8%（オフプラン +4% → +13%、完成済み -18% → -11%）です。価格の前年比は影響を受けません。2026-10-27 の分析から計算を直しました。

今週の注目エリア

• Living Legends（ドバイ）: 価格指数（構成補正）が前年比 +14.9% と、取引の多いエリアで最も上昇（直近3ヶ月の売買 203 件）。
• Dubai Healthcare City Phase 2（ドバイ）: 価格指数（構成補正）が前年比 -9.0% と、取引の多いエリアで最も下落（直近3ヶ月の売買 112 件）。
• International City (Phase 1)（ドバイ）: 〜50㎡のマンションの表面利回りが 8.6%（家賃の中央値 30,000 AED、価格の中央値 350,000 AED）と、取引の多いドバイのエリアで最も高い。
• Khalifa City（アブダビ）: 同じ間取りのオフプランと完成済みの単価差が -23.9% と、取引の多いエリアで最も小さい（新築が既存より安く出ている）。
• Al Maryah Island（アブダビ）: スタジオと1BRのマンションの表面利回りが 7.2%・7.9%（ADREC 公表の平均家賃と平均価格、2026-09 時点）と、取引の多いアブダビのエリアで最も高い。

1. マクロ環境

• マクロ・レジーム: NEUTRAL（圧力スコア 44.8/100）
• Fed Funds (effective): 3.9%（3ヶ月 +0.25 / 12ヶ月 -0.24）
• US 10Y Treasury: 4.9%（3ヶ月 +0.26 / 12ヶ月 +0.83）
• US 2Y Treasury: 4.6%（3ヶ月 +0.33 / 12ヶ月 +0.95）
• US CPI (index): 336.3（3ヶ月 +3.73 / 12ヶ月 +12.05）
• US 30Y mortgage: 7.2%（3ヶ月 +0.66 / 12ヶ月 +1.05）
• USD broad index: 121.3（3ヶ月 +0.41 / 12ヶ月 –）
• Brent crude: 123.1（3ヶ月 +31.28 / 12ヶ月 –）
• EIBOR 3M: 4.3%（3ヶ月 +0.38 / 12ヶ月 +0.51）
• 米CPI 前年比: 3.7%

2. 市場全体

• 分析対象エリア: 130（直近3ヶ月の成約10件以上）
• 取引量加重ストレス指数: 31.8 / 100（エリア間ばらつき σ=8.7）
• レジーム構成（取引量加重）: 過熱 1% / 減速 15% / 調整 9% / 投げ売り 1% / 回復 11% / 安定 64%
• 取引量 前年比（ドバイ・アブダビ合計）: -35.9%。価格は首長国別（下記、構成補正指数優先）
• オフプラン比率: 73%
• ディストレス（2026-09-01〜2026-11-02 の登記。最新の売買まで含めて判定するため上の「直近3ヶ月」と期間が違うことがあります。件数 ÷ 住宅売買件数）:
• ドバイ: 相場比割安（共通基準） 1.0%（203/19,439件） ／ 原価割れ型 1.1%（211件。判定範囲: 分譲初期価格割れのオフプラン転売のみ（DLDは分譲/転売の区別・裁判所売却の記録なし。2026年以降に売り出されたプロジェクトのみ判定））
• アブダビ: 相場比割安（共通基準） 0.4%（27/5,980件） ／ 原価割れ型 0.4%（21件。判定範囲: 分譲初期価格割れ・分譲価格より20%以上安い転売・裁判所命令売却（ADRECは分譲/転売を区別））
• 首長国の比較は共通基準で行う。原価割れ型は判定できる範囲がデータ元で異なるため、直接比較しない。
• ドバイ: 106エリア、平均ストレス 33.9、価格（首長国全体の構成補正指数）3M 0.0% / 前年比 -0.7%、取引量 前年比 -42.8%（オフプラン -48% / 完成済み -28%）、構成 安定 61% / 減速 19% / 調整 11% / 回復 7% / 投げ売り 1% / 過熱 1%
• アブダビ: 24エリア、平均ストレス 24.1、価格（首長国全体の構成補正指数）3M 1.4% / 前年比 7.7%、取引量 前年比 11.9%（オフプラン +19% / 完成済み -10%）、構成 安定 73% / 回復 25% / 減速 1% / 過熱 1% / 調整 0%

3. ストレス上位エリア

価格変化は構成補正指数（同一プロジェクト・同一間取り内の価格変化）。指数のカバレッジが不足するエリアは中央値（*）。

4. モメンタム上位エリア（3ヶ月価格変化・構成補正、直近3ヶ月の売買30件以上）

• Al Samhah（アブダビ）: 3M 16.1% / YoY 24.2%（中央値 3M 16.1%）/ 取引 44件 / 過熱
• Mirdif（ドバイ）: 3M 12.8% / YoY -0.6%（中央値 3M 6.5%）/ 取引 36件 / 減速
• Saih Shuaib 1（ドバイ）: 3M 10.2% / YoY –（中央値 3M 12.0%）/ 取引 66件 / 安定
• Al Reef（アブダビ）: 3M 8.8% / YoY 14.3%（中央値 3M 5.8%）/ 取引 92件 / 安定
• International City (Phase 2 & 3)（ドバイ）: 3M 8.4% / YoY 8.2%（中央値 3M 9.5%）/ 取引 325件 / 安定
• Al Maryah Island（アブダビ）: 3M 6.8% / YoY 10.3%（中央値 3M 55.9%）/ 取引 151件 / 回復
• Dubai Silicon Oasis（ドバイ）: 3M 4.5% / YoY 6.7%（中央値 3M -5.0%）/ 取引 157件 / 安定
• Al Bahyah（アブダビ）: 3M 4.5% / YoY -0.3%（中央値 3M 69.5%）/ 取引 325件 / 安定

5. シグナル（エリア・マクロ）

• 🟡 Tecom Site A（ドバイ）: 価格が 3 ヶ月で -5.6%

関連ページ

• オフプランは完成後にいくらで売れたか（プロジェクト別の実績）
• 予算から探す：この予算で買えるエリア
• エリア別の指標・価格指数の CSV（オープンデータ）
• 週次市況を RSS で購読

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_データ出典: Dubai Land Department（DLD Open Data。2025年以前のドバイ売買は Dubai Real Estate Data（dubairealestatedata.com）による DLD オープンデータの再配布版、CC BY 4.0）、Abu Dhabi Real Estate Centre、FRED・NY連銀・米財務省ほか。_

_ストレス指数は価格モメンタム・取引量・オフプラン依存・ディストレス比率・住宅ローン・掲載価格ギャップ・供給圧力・マクロ圧力の加重和（0-100）。サンプルが薄いエリアは50に向けて縮小。手法は docs/02_methodology.md 参照。_