UAE Property Analyzer

UAE不動産 週次モニター 2026-W41（基準日 2026-10-10）

今週のポイント

• ドバイ: 価格は前年比 -0.2%（3ヶ月比 -1.2%）、住宅の取引量は前年比 -36%、調整・投げ売り局面のエリアが取引の 18%。
• アブダビ: 価格は前年比 +9.1%（3ヶ月比 +0.8%）、住宅の取引量は前年比 -7%、調整・投げ売り局面のエリアが取引の 7%。
• 「投げ売り」（底値圏の候補）に入ったエリア: Dubai Water Canal（ドバイ）、Jaddaf Waterfront（ドバイ）、Al Jaddaf（ドバイ）。
• マクロ環境は「引き締め」（圧力スコア 54.1/100）、EIBOR 3M は 4.37%。

1. マクロ環境

• マクロ・レジーム: TIGHTENING（圧力スコア 54.1/100）
• Fed Funds (effective): 3.9%（3ヶ月 +0.26 / 12ヶ月 -0.22）
• US 10Y Treasury: 5.2%（3ヶ月 +0.70 / 12ヶ月 +1.10）
• US 2Y Treasury: 4.8%（3ヶ月 +0.64 / 12ヶ月 +1.20）
• US CPI (index): 334.1（3ヶ月 +0.15 / 12ヶ月 +10.84）
• US 30Y mortgage: 7.4%（3ヶ月 +0.97 / 12ヶ月 +1.06）
• USD broad index: 121.4（3ヶ月 +0.69 / 12ヶ月 –）
• Brent crude: 125.4（3ヶ月 +55.88 / 12ヶ月 –）
• EIBOR 3M: 4.4%（3ヶ月 +0.51 / 12ヶ月 +0.40）
• 米CPI 前年比: 3.4%

2. 市場全体

• 分析対象エリア: 133（直近3ヶ月の成約10件以上）
• 取引量加重ストレス指数: 33.7 / 100（エリア間ばらつき σ=9.4）
• レジーム構成（取引量加重）: 過熱 5% / 減速 29% / 調整 16% / 回復 4% / 安定 46%
• 取引量 前年比（前年データのある首長国のみ）: -32.0%。価格は首長国別（下記、構成補正指数優先）
• オフプラン比率: 74%
• ディストレス（2026-08〜2026-10、件数 ÷ 住宅売買件数）:
• ドバイ: 相場比割安（共通基準） 2.3%（554/23,999件） ／ 原価割れ型 1.1%（272件。判定範囲: 分譲初期価格割れのオフプラン転売のみ（DLDは分譲/転売の区別・裁判所売却の記録なし。2026年以降に売り出されたプロジェクトのみ判定））
• アブダビ: 相場比割安（共通基準） 2.0%（107/5,280件） ／ 原価割れ型 0.6%（33件。判定範囲: 分譲初期価格割れ・分譲価格より20%以上安い転売・裁判所命令売却（ADRECは分譲/転売を区別））
• 首長国の比較は共通基準で行う。原価割れ型は判定できる範囲がデータ元で異なるため、直接比較しない。
• ドバイ: 108エリア、平均ストレス 34.6、価格（首長国全体の構成補正指数）3M -1.2% / 前年比 -0.2%、取引量 前年比 -35.5%、構成 安定 45% / 減速 32% / 調整 17% / 過熱 6% / 投げ売り 0% / 回復 0%
• アブダビ: 25エリア、平均ストレス 29.0、価格（首長国全体の構成補正指数）3M 0.8% / 前年比 9.1%、取引量 前年比 -6.7%、構成 安定 52% / 回復 26% / 減速 13% / 調整 7% / 過熱 2%

3. ストレス上位エリア

価格変化は構成補正指数（同一プロジェクト・同一間取り内の価格変化）。指数のカバレッジが不足するエリアは中央値（*）。

エリア	首長国	層	レジーム	ストレス	中央値 AED/㎡	3M	YoY	取引量YoY	オフプラン	ディストレス
Al Jaddaf	ドバイ	mid	投げ売り	63.2	19,277	-9.4%	-13.8%	-88.1%	100%	9.5%
Dubai Science Park	ドバイ	affordable	調整	58.5	18,535	-4.8%	-3.3%	-91.7%	85%	3.7%
Jaddaf Waterfront	ドバイ	emerging	投げ売り	56.6	19,426	-5.0%	-2.7%	-79.7%	65%	10.1%
Falcon City Of Wonders	ドバイ	emerging	調整	56.4	16,812	-6.8%	-7.2%	-77.6%	100%	1.3%
Dubai Industrial City	ドバイ	emerging	減速	53.8	15,370	-0.2%	-3.1%	-58.0%	96%	6.0%
Dubailand Residence Complex	ドバイ	affordable	減速	53.8	14,759	-1.3%	0.3%	-45.3%	86%	3.2%
Mbr District 7	ドバイ	emerging	調整	53.5	17,179	-13.5%	-25.6%	-51.2%	0%	5.0%
Dubai Investments Park	ドバイ	affordable	減速	53.3	15,932	-1.2%	-2.1%	-95.6%	100%	2.7%
Arabian Ranches Iii	ドバイ	emerging	調整	52.6	19,580	-11.6%	-10.2%	-58.9%	0%	4.3%
Al Khail Heights	ドバイ	emerging	減速	51.9	10,264	-4.8%	12.3%	-54.2%	0%	13.6%

4. モメンタム上位エリア（3ヶ月価格変化・構成補正）

• Al Barsha（ドバイ）: 3M 26.3% / YoY -3.7%（中央値 3M 26.3%）/ 取引 25件 / 減速
• Al Khibeesi（アブダビ）: 3M 22.3% / YoY 13.8%（中央値 3M 22.3%）/ 取引 19件 / 安定
• Madinat Zayed（アブダビ）: 3M 17.1% / YoY -13.8%（中央値 3M 17.1%）/ 取引 10件 / 減速
• Living Legends（ドバイ）: 3M 9.0% / YoY 23.0%（中央値 3M 22.6%）/ 取引 219件 / 過熱
• Dubai Marina（ドバイ）: 3M 8.3% / YoY 10.3%（中央値 3M -6.9%）/ 取引 666件 / 安定
• International City (Phase 2 & 3)（ドバイ）: 3M 6.9% / YoY 0.3%（中央値 3M 11.6%）/ 取引 334件 / 安定
• Al Raha Beach（アブダビ）: 3M 5.9% / YoY 15.6%（中央値 3M 15.5%）/ 取引 228件 / 安定
• Saih Shuaib 1（ドバイ）: 3M 5.8% / YoY –（中央値 3M 2.4%）/ 取引 45件 / 安定

5. シグナル（エリア・マクロ）

• 🔴 Dubai Water Canal（ドバイ）: 局面が「調整」→「投げ売り」
• 🔴 Jaddaf Waterfront（ドバイ）: 局面が「調整」→「投げ売り」
• 🔴 Al Jaddaf（ドバイ）: 局面が「調整」→「投げ売り」

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_データ出典: Dubai Land Department（DLD Open Data。2025年以前のドバイ売買は Dubai Real Estate Data（dubairealestatedata.com）による DLD オープンデータの再配布版、CC BY 4.0）、Abu Dhabi Real Estate Centre、FRED・NY連銀・米財務省ほか。_

_ストレス指数は価格モメンタム・取引量・オフプラン依存・ディストレス比率・住宅ローン・掲載価格ギャップ・供給圧力・マクロ圧力の加重和（0-100）。サンプルが薄いエリアは50に向けて縮小。手法は docs/02_methodology.md 参照。_