UAE Property Analyzer

ドバイでは今、売買が30件以上あるエリアの半分（82エリア中41）で、価格が1年前より下がっている。3ヶ月の売買件数は 31,600件で、同じエリアの1年前（約50,800件）より4割近く少ない。数字だけ見ると「投げ売りが始まった」と読みたくなる。でも登記を見る限り、まだそうではない。

「投げ売り」は4エリア、売買の1%未満

このサイトでは、エリアの状態を「安定・減速・調整・投げ売り」などに分けている。「調整」は価格が1年前より下がり続けている状態。「投げ売り」は、価格が1年で8%以上下がり、しかも売買が35%以上減っている状態か、相場より大きく安い成約が1割を超えている状態だ。

4エリアの売買は合わせて276件で、ドバイ全体の1%に満たない。どこも小さな地区で、Al Jaddaf は売買のすべてがオフプラン（完成前）だ。登録簿によると、Al Jaddaf で建設中の戸数は、今の販売ペースで約11年分ある。

大きなエリアは「調整」、ただし売り急ぎは少ない

「調整」は17エリア、売買は 5,938件。よく名前を聞くエリアが並ぶ。

価格の下がり方は1年で3〜5%。そして相場より大きく安い成約は、調整エリア全体で1.4%しかない。安定しているエリアの1.1%とほとんど変わらない。投げ売りの4エリアは6.1%だ。

つまり、大きなエリアで起きているのは「売り手が値下げを受け入れ、買い手が減った」という普通の調整で、ローンが払えずに安く手放す人が増えている形ではない。

測り方を変えた理由

10月17日から、ドバイの「相場より大きく安い成約」は、価格が5,000ディルハム単位で終わる売買だけで数えている。端数の付いた価格は、多くがデベロッパーの販売価格で、売り急いだ投資家の売買ではないからだ。この変更で件数は886件から570件に減ったが、局面が変わったエリアは1つだけだった。

私が見ているもの

• 相場より大きく安い成約の割合。大きなエリアで2〜3%を超えてきたら、調整が売り急ぎに変わり始めたサインだと考える。
• 売買件数が戻るかどうか。価格が下げ止まる前に、まず件数が戻るかを底打ちのサインとして見ている。
• 建設中の戸数。Al Jaddaf のように販売ペースの何年分もある地区は、完成が近づくほど売りが出やすい。

今のところ、ドバイは「調整」で、「投げ売り」ではない。各エリアの局面と数字は、このサイトのエリアページとランキングで毎日更新している。