UAE Property Analyzer

アブダビの Al Reem Island にある Radiant Square を見ていて、数字が合わないことに気づいた。このサイトの間取り別の表では、2BR の価格の中央値が約104万ディルハム（1,105 AED/sqft）。ところが不動産ポータルでは、800sqft ほどの 2BR が 160万前後で売りに出ている。売り出し価格が成約より高いのは普通だが、5割も違うのはおかしい。

登記を1件ずつ見たら、原因は「端数」だった。

引渡しの登記が中央値を引き下げていた

Radiant Square は 2025年10〜12月に引渡しが集中した。直近12ヶ月の 2BR の売買 333件のうち、146件が 2025年11月と12月の2ヶ月だけで登記されている。これは数年前のオフプラン販売のときの契約価格で、今の相場ではない。

その価格は 977,470 や 1,190,365 のように、端数が付いている。デベロッパーの価格表は、広さや階数で細かく決まるからだ。しかも同じ価格が、同じ日に「分譲（primary）」と「転売（secondary）」の両方で登記されていることがある。

一方、市場での転売は 1,450,000、1,530,000、1,700,000 のように端数がない。買い手と売り手が交渉すると、きりのいい数字に落ち着く。

端数のない転売だけで見ると

直近6ヶ月の 2BR の転売のうち、価格が5,000ディルハム単位で終わるものだけを取り出した。

1,806 AED/sqft なら、800sqft で約144万ディルハム。ポータルの160万前後は、成約より1割ほど高い売り出し価格として自然な水準だ。

この見分け方はアブダビ全体で使える

2026年4月以降の登記で、価格が5,000ディルハム単位で終わる割合を数えた。

市場での売買は7割前後がきりのいい数字で、デベロッパーの販売は2割前後しかない。完璧な区別ではないが、十分に使える。

サイトで直したこと

この見分け方を、サイトの計算に入れた。

• プロジェクトページの間取り別の表に「転売の相場（直近6ヶ月）」を追加し、単価推移のグラフにも転売の線を重ねた。
• アブダビのプロジェクトの3ヶ月・前年比の価格変化は、転売どうし、または分譲どうしで比べるようにした。Radiant Square の3ヶ月変化は -8.2% から -0.1% になった。
• アブダビの「相場より大きく安い成約」の判定は、端数のない転売だけにした。件数は 137件から44件に減った。以前の判定の6割は、デベロッパーの販売や契約価格の再登記だった。
• アブダビのエリアの価格指数は、分譲と転売を別々に比べ、契約価格の再登記を除くようにした。

引渡しが終わったばかりの物件を見るとき

登記データの中央値は、引渡しが集中した直後の物件では、今の相場より大きく低く出ることがある。その物件の相場を知りたいときは、転売だけ、それも端数のない価格だけを見るのがいい。仲介業者に成約事例を聞くときも、分譲なのか転売なのかを確かめた方がいい。