UAE Property Analyzer

6本目のコラムで、アブダビのオフプランはスタジオや 2BR の方が値上がりし、4BR は弱かったと書いた。ドバイでも同じなら、「オフプランは小さい部屋を買え」と言えそうだ。ドバイのデータで確かめたら、答えは違った。

全体で見ると、スタジオは市場に負け、3BR は勝っている

オフプランの実績と同じ方法で、2012年以降に販売を始めたドバイのマンション422プロジェクトを間取りごとに分けた。販売開始から12ヶ月のオフプランの単価（中央値）と、完成後12ヶ月の転売の単価（中央値）を比べ、同じ期間の市場（完成済みマンションの価格指数）と並べる。両方に5件以上ある組み合わせは911件あった。

この表だけ見ると、部屋が大きいほど成績がいい。アブダビとは逆だ。

同じプロジェクトの中で比べると、差は消える

でも、これは違うプロジェクトどうしの比較だ。そこで、同じプロジェクトで2つの間取りがどちらも比べられるものだけを取り出し、プロジェクトの中で差を見た。

同じ建物の中では、どの間取りもほぼ同じだけ値上がりしていた。全体の表の差は、間取りの差ではなく、プロジェクトの差だった。スタジオが多く売れたプロジェクトは成績の悪いものが多く、3BR がまとまって売れたプロジェクトは成績のいいものが多かった。

時期によっても入れ替わる

販売開始の時期で分けると、市場との差（中央値）はこうなる。

スタジオが大きく負けたのは、2017〜2020年に販売されたものだ。2021年以降に販売されたものは、どの間取りも市場とほぼ同じだった。

この数字の限界

• 完成して転売された住戸だけの集計で、完成しなかったプロジェクトは入っていない。
• 登記の単価の比較で、支払いプランの条件、DLD の登録料4%、仲介料は入っていない。
• アブダビは、同じプロジェクトの中で間取りを比べられるのが2〜6件しかなく、同じ確認はできなかった。

私の読み方

オフプランで値上がりを狙うなら、間取りより先にプロジェクトを選ぶ。どのデベロッパーが、どこで、いつ売り出したかの方が、スタジオか 2BR かよりずっと効く。間取りが効くのは利回りの方だ。小さい部屋の方が利回りは高いので、貸して持つなら小さい部屋、売って利益を出すならプロジェクト選び、と分けて考える。