UAE Property Analyzer

ドバイのマンション402プロジェクトを、オフプラン（完成前）の販売開始から、完成後1年目の転売まで追いかけた。㎡あたりの単価は中央値で+13%上がっていた。ところが同じ期間に、完成済みマンションの市場全体は+19%上がっている。市場に勝ったプロジェクトは47%しかなかった。

つまり、オフプランで買った人のもうけの大半は「早く買った割安さ」ではなく、市場全体の値上がりだったことになる。

登記データのサイトを作った理由

自分はアブダビの Al Reem Island にマンションを持っている。UAE の不動産の情報は、ポータルサイトの掲載価格や仲介業者の話がほとんどだ。でも掲載価格は売り手の希望で、実際にいくらで売れたかは登記を見ないと分からない。

そこでこのサイトを作った。ドバイ土地局の売買、Ejari の賃貸契約、アブダビ不動産センターのデータから、エリアごとの価格・家賃・利回り・取引量・市況の局面を毎日集計している。日本語のページでは円換算や坪単価も出している。以下は、作ってみて考えが変わったことだ。

プロジェクト選びより、買った時期

販売開始の年で分けると、はっきりする。

2014〜2017年の下落期に販売開始したものは、市場よりは下げが小さかった。2019〜2023年のものはよく上がったが、完成済みの物件をただ持っていた場合より、わずかに下回る。どのプロジェクトかより、市場のどの時期に買ったかのほうが効いていた。

これは販売時と完成後の㎡単価の比較で、投資したお金に対する利回りではない。オフプランは工事中に分割で払うので、上昇局面では払ったお金に対するもうけはもっと大きく、下落局面では損も大きくなる。プロジェクトごとの数字はオフプランは完成後にいくらで売れたかにある。

新築は3割高い

同じエリア・同じ間取りで、直近12ヶ月のオフプランと完成済みのマンションを比べると、㎡単価はドバイで+36%、アブダビで+29%オフプランのほうが高い。

新しい建物、新しい仕様、分割払いの分を考えれば、高いのは当然の部分もある。ただ、販売開始で買う人は、隣の既存マンションよりかなり高い値段から始めることになる。取引の多いエリアの中には、差がほとんどない、または新築のほうが安いところもあり、ランキングにまとめている。

価格より先に取引が減った

2026年7〜9月のドバイの住宅売買は、前年同期比-36%だった。内訳はオフプランが-38%、完成済みが-27%。同じ期間の価格指数（構成補正）は前年比-0.2%で、ほぼ横ばいだった。

構成補正が効いている。新規販売が取引の多くを占めると、単純な中央値は「何が売れたか」で動いてしまう。この指数は同じプロジェクト・同じ間取りどうしの取引を比べるので、高い新築がたくさん売れても値上がりには見えない。

取引量が先に動き、価格があとから動くのは、不動産の波でよくある形だ。相場の転換を言うつもりはない。ただ、見出しの価格より、毎週のオフプランと完成済みの取引量のほうを気にするようになった。

20年で見ると

ドバイの完成済みマンションの価格指数（定着した9エリアの固定バスケット、2014年=100）は、2026年第3四半期に122.7。2014年のピークより+18%、2020年の底からは+106%だ。2014年から2020年にかけては、6年で-43%下がっている。エリア別は20年推移にある。

利回りが高いのはどこか

Ejari の契約ごとの家賃で見ると、表面利回りが高いのは古くて安いエリアだ。取引の多いエリアでは International City (Phase 1) が8.4%で1位、50㎡未満の部屋なら約8.6%。人気エリアは4〜5%台で、Dubai Marina が4.3%、Downtown Dubai が4.6%、Business Bay が5.0%。どれも管理費や空室を引く前の数字で、安いエリアほど引かれる割合が大きい。

自分の受け止め方

• オフプランの販売価格は、割引ではなく相場の波への賭けとして見る。
• 新規販売の値段は、まず近くの完成済み・同じ間取りと比べる。
• 価格だけでなく、オフプランと完成済みに分けた取引量を見る。

特定の物件をすすめるものではない。登記データが示していることをまとめたもので、数字は uae-prop.0xkaz.com で毎日更新している。