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小さい部屋ほど利回りが高い（アブダビ9エリア・ドバイ44エリア）
2026-10-17 ・ 文: 0xkaz（運営者） ・ 数字は記事の日付時点
利回りで物件を選ぶなら、部屋は小さい方がいい。アブダビとドバイの数字を並べると、ほぼどのエリアでもそうなっていた。
アブダビは、Abu Dhabi Real Estate Centre（ADREC）が公表している2026年7〜9月の平均家賃と平均売買価格を、同じエリア・同じ間取りで割った。ドバイは、Ejari に登録された家賃（直近6ヶ月）の中央値と、登記された売買価格（直近12ヶ月）の中央値を、同じエリア・同じ広さの帯で比べた。どちらも経費を引く前の表面利回りだ。
アブダビ：比べられる9エリアすべてで、小さい部屋が上
| エリア | スタジオ | 1BR | 2BR | 3BR |
|---|---|---|---|---|
| Al Reef | 11.5% | 8.4% | 7.2% | – |
| Khalifa City | 8.1% | 6.4% | 7.4% | – |
| Al Reem Island | 7.6% | 6.2% | 5.8% | 5.8% |
| Saadiyat Island | 7.4% | 5.3% | 5.7% | 5.8% |
| Al Layyan | 7.3% | 7.3% | 6.7% | – |
| Al Maryah Island | 7.1% | 8.3% | 3.4% | – |
| Yas Island | 5.9% | 6.2% | 5.7% | 4.9% |
| Al Raha Beach | 5.4% | 4.5% | 4.8% | 5.2% |
| Al Kasir | – | 3.5% | 3.4% | – |
エリアごとの中央値は、スタジオ 7.4%、1BR 6.2%、2BR 5.7%。スタジオか1BRのどちらかが2BRを上回るのは、9エリアすべてだった。ただし1BRだけで比べると、Saadiyat Island と Al Raha Beach では2BRの方が少し高い。
私は Al Reem Island にマンションを持っている。Al Reem Island ではスタジオの家賃は年5.8万ディルハム、価格は77万ディルハムで7.6%。2BRは家賃10.6万に対して価格183万で5.8%。家賃は2倍弱にしかならないのに、価格は2.4倍になる。
ドバイ：44エリア中38エリアで同じ
ドバイの登記は間取りが分からないことが多いので、広さで分けた。
| 広さ | 利回りの中央値 |
|---|---|
| 50㎡未満（スタジオ・小さめの1BR） | 5.7% |
| 50〜90㎡（1BR・小さめの2BR） | 5.0% |
| 90〜140㎡（2BR） | 4.5% |
| 140㎡以上（3BR以上） | 4.0% |
小さい帯と2BRの帯を比べられる44エリアのうち、38エリアで小さい方が高かった。
なぜ小さい部屋の利回りが高いのか
家賃は、部屋の広さほどには上がらない。一人暮らしや共働きの若い人が多い市場では、小さい部屋を借りたい人が多く、㎡あたりの家賃が高くなる。一方、売買価格は広さにほぼ比例して上がる。その差が利回りの差になる。
表面利回りで見えないこと
- 管理費（サービスチャージ）は広さに比例してかかり、どの部屋でも利回りを押し下げる。比べるときは、管理費を引いた手取りの利回りで見る。
- 小さい部屋は入居者の入れ替わりが多い。空室期間と、仲介手数料などの入れ替え費用は、大きい部屋より増えやすい。
- 値上がりは別の話だ。家族向けの大きい部屋が不足しているエリアでは、価格の上がり方は大きい部屋の方が強いこともある。
私の結論
家賃収入が目的なら、まずスタジオと1BRから見る。そのうえで、管理費と空室の想定を入れて、手取りで比べる。このサイトのランキングでは、アブダビの小さい部屋の利回りと、ドバイの広さ別の利回りを、エリアごとに並べている。
投資判断の参考情報であり、助言ではありません。
出典: Dubai Land Department（DLD Open Data。2025年以前のドバイ売買は Dubai Real Estate Data による DLD オープンデータの再配布版、CC BY 4.0）、Abu Dhabi Real Estate Centre、FRED・NY連銀・米財務省ほか。投資判断の参考情報であり、助言ではありません。